明けましておめでとうございます。今年も良い年でありますよう祈願祈願。
昨年は、武蔵野銀行様と関係をつくることができ新規物件の購入、年の瀬ギリギリで社用車も購入し躍進に向けての大事な一年となった。
保有物件の方は、７月下旬から一室空室が出ている状況だったが１２月に入居。とりあえずは満室稼働にできたのでホッとしているところ。
そんなこんなで２期目の決算を終えたので振り返ろうと思う。
先ず、結果的には「赤字」の着地だった。
しかし、これは想定内。２期目に購入できた２棟目の物件購入に係る費用の一部と、社宅および一棟目の不動産取得税の支払いで一時的に費用が増えたのが原因。
賃貸業をしかも法人で取り組むのであれば、この辺りはしっかりと把握しておきたいところだが、不動産取得税の支払いは購入時ではなく忘れたころにやってくる。場合によっては僕等のように期をまたぐようになるのだ。
キャッシュフローが潤沢な状態になってくれば、この辺りは経営手腕として上手く節税しながら黒赤のコントロールができるようになる。
更に、法人の場合は赤字を１０年間繰り越すことができるのでうまく活用することで過度な納税支出をコントロールして会社に現金を蓄えていけるのだ。
経営者によっては、赤字黒字をとても気にするが(勿論、無視していいわけでは無いが)、P/Lは期の経営状態を反映しているだけであって、中期的にみれば狙って今期は赤字にしているというケースも沢山ある。
つまり、赤字＝経営判断ミス。ではなく、赤字＝経営判断であってむしろ経営力量があるケースがあるのだ。
僕が上記の経営者とは断言しないが、少なくとも前期と今期は理由が明白であり、設備投資の為の赤字なので当然これらが稼働してくれば売上増により黒字化着地は見えている。金融機関も当然のこととして理解をしてくれる。
僕的に問題があると判断するケースの代表的な要因は、節税目的になっていて会社の成長を止めてしまっている赤字会社と本業の時点で慢性的に損益分岐点を下回る赤字会社だと考えている。
上記の場合は、早急に対処しないと新たな融資や投資を募ることも難しいだろう。
そんな訳で我が社は３期目をスタートさせた訳だが、今期の目標は以下の通り。
①１棟目の売却と３棟目購入による資産の入れ替え
②３棟目はCFのきちんと生み出せる物件
③引き続きのCF積み上げ
④資格取得(相続コンサルタント、不動産実務検定１級ともに日本不動産コミュニティー)
ポイントは、
・物件売却による特別利益の増加タイミング
・売却による１棟目のCF消滅(売上の減少)
・３棟目の購入タイミングとCF開始時期(新築or中古、売上の増加)
・２棟目のCF開始(売上計上)と利息計上＋元金返済(CF備蓄)のタイミング及び不動産取得税の発生
・社用車の減価償却
万一、１棟目が売れなければ黒字着地を予想しているが、(起きてほしくないが)無事に資産入替が達成した暁にはタイミングによって今期も赤字にはなる事も予想される。
ちなみに、不動産取得税は建物代に含めて減価償却をすることができるので２棟目のように新築で建物代も大きい場合にはそれも有効な手段。
これもいわゆる先ほど言った計画(経営判断＝手腕)の範疇で、、、つまり我が社も２期目を黒字化したければできたということ。
兎にも角にも今期もしっかり経営状態と財務状況を把握しながら、駒を進めて馬のように闊歩していきたい。
さぁ、今期スタートです。
